もしも、大震災や火事があったら…不動産投資はどうなる？

不動産投資にはいくつかのリスクがありますが、その内容を事前に学んで、適切な備えをすればリスクを回避できます。ここでは不動産投資にまつわるリスクの一つ「災害リスク」の内容と、それをカバーする火災・地震保険について解説します。

不動産投資に火災保険が必須の理由

購入した投資用マンションには、火災や地震で大きなダメージを受けることがあります。資産価値が下がってしまったり、不動産投資の継続が難しくなってしまったりする恐れがあります。これを災害リスクと呼びます。災害リスクをカバーするには、「火災保険」と「地震保険」が有効です。それぞれの加入目的とポイントを見ていきます。

前提として、火災はいつ発生するか分からないので、火災保険の加入は必須であること、地震保険は、必要に応じて加入するものだと覚えておきましょう。

「火災保険は入居者が加入するものでは？」と思われる方もいるかもしれませんが、入居者が加入する火災保険は家財に対して保障するもので、建物まではカバーできません。所有する建物に対しては、オーナーが加入する火災保険で保障します。

区分マンションのオーナーは専有部分、一棟マンションを所有するオーナーは建物全体に対して保険をかけるのが一般的です。

火災保険がカバーするのは火災だけではない

火災保険は、火災だけでなく以下のようなリスクにも対応しています。

台風による災害
雪による災害
雹（ひょう）による災害
水（床下浸水）による災害
盗難、水濡れ、高額家電の破損などによる被害

注意したいのは、火災以外の災害に対して保障する場合は、オプション（保険料の追加）が必要だという点です。かといって保険料を安くするためにオプションを全て外してしまうと、補償の範囲が狭くなってしまいます。

この判断で重要なことは、一つひとつのオプションが本当に必要か吟味することです。分かりやすい例としては、年中暖かい地方で雪害のオプションを付けることは地域によっては意味がありません。保険会社側の言い分を真に受けずに、自分で内容を把握した上で加入しましょう。

なお、火災保険の限度額は、物件の資産価値に応じて自由に設定できます。限度額が高くなるほど毎月の保険料が高くなるので、バランスを見ながら設定してください。

火災保険は保険会社によって月当たりの保険料が大きく変わってきます。不動産購入の際にローン申請した金融機関が薦める保険会社に自動的に入ってしまう方も多いようですが、ご自身で何社かの保険会社を比較するのが賢明です。

地震が原因の火事は、火災保険でカバーされない

「地震保険」は、地震による建物の損壊をカバーする保険です。これに加えて、地震が原因の火災もカバーしてくれます。「火災保険に入れば全ての災害に対応できる」と思う方もいるかもしれませんが、「地震が引き起こした火事」は火災保険では対応していないため注意が必要です。

地震保険も火災保険と同様、条件設定によって毎月支払う保険料が変わってきます。火災保険と地震保険の両方に加入すると負担が重いと感じる方もいるかもしれませんが、建物は丈夫であればあるほど保険料が安くなる仕組みです。例えば、マンションは木造などと比べて火災リスクが低い構造なので、その分、保険料が割安になっています。

ローンの残債分をしっかり補償するという考え方も

不動産投資の収入と保険料の兼ね合いを考えてみましょう。言うまでもなく、保険料が高くなるほど利回りが低くなります。だからといって、保険料を抑えすぎると、万が一、災害が発生した時に大きな費用が発生します。

安さと安心のどちらを重視するかどうかかは、正解のない難しい問題です。一例としては、ローンの残債をベースに保険を考える方法があります。火災や地震でマンションの価値がなくなると、ローンだけが残り家賃収入が入らなくなってしまいます。このような事態に陥らないよう、ローンの残債分をカバーできるように保険料を設定するという考え方が重要です。

いずれにせよ、保険は長い不動産経営を支える大切な存在です。物件選びと同様に、よく考えて選択しましょう。（提供：RENOSY）

Source: 株式投資