空室リスクは怖くない？家賃収入4000万超えの投資家が教える満室経営のコツ
空室リスクは怖くない？家賃収入4000万超えの投資家が教える満室経営のコツ
(本記事は、藤山大二郎氏の著書『20代で億を稼ぐ!～自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略～』ぱる出版、2018年3月1日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
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・(5) 空室リスクは怖くない？家賃収入4000万超えの投資家が教える満室経営のコツ
満室経営は難しくない
不動産賃貸業で最も怖いリスクは「空室リスク」です。
ただ実は、満室経営はみなさんが思うほど、「ものすごく難しい」というようなものではありません。むしろ、コツさえつかめば簡単なものといえるでしょう。
よく「全然、空室が埋まらない」という相談を受けますが、そういう人は当たり前のことをやっていないことが、埋まらない理由の大半だったりします。
私も空室率が高いエリアで賃貸経営していて感じるのが、当たり前のことを当たり前に、丁寧に漏れがないようにやるだけで満室稼働は実現できるということです。
大家さんの9割以上は高齢の地主です。最近では若い投資家も増えてきましたが、割合で言ったら圧倒的に高齢者が占めます。しかも大半の場合、まともに勉強せず昔から何となく賃貸経営しており、客付の工夫や努力をしようとは思っていません。地主の場合、お金にもあまり困っておらず、埋まらなくても別に良いと思っているような地主さえいます。
空室を恐れて不動産投資を始めない人がたくさんいますが、普通に考えたら勉強も工夫もしないような高齢者の方が持つ物件に、勝てばいいだけのビジネスなので、あまり空室を恐れずに、もっと楽な気持ちで考えてほしいと思います。
「空室がなぜ埋まっていないのか」を説明できますか？
私はこれまで数多くの相談を受けてきましたが、ほとんどの人は「空室がなぜ埋まっていないのか」説明できません。
ですが、空室が続いているということは必ずどこかに問題があるものです。たとえば、そもそもインターネットの募集媒体に情報が出ていないという可能性もあります。
まず把握すべきは、自分の物件がしっかり告知をされているかどうかです。その上で、その募集経路の反響がまずどのくらいあるのかも確認しましょう。「空室が埋まらない!」と焦っている方から相談を受けて、相談中にホームズやスーモを見たら、「そもそもネットすら出ていないじゃん」なんて大家さんもいます。
もし「反響があるけど内覧がない」ということであれば、募集条件を見直す、敷金・礼金をフリーレントにする、何かキャンペーンをつけるなどの対策が考えられます。
「反響もあって内覧もある。だけど決まっていない」ということであれば、募集条件の見直しも含めて諸条件交渉するなどが有効でしょう。
内覧して決まっていない理由を管理会社から客付業者にしっかりヒアリングしてもらうようにしましょう。場合によっては当て物件にされている可能性もあるので要注意です。
いずれにせよ、何に問題があるのかを把握し、そこに対して策を打っていけば必ず埋まります。空室が埋まらないと、やみくもに「家賃を下げる」人がいますが、家賃以外の部分で問題があることも多々あります。
埋まらない理由(問題)が、囲い込みされて、募集媒体に掲載されていないのであれば、いくら「家賃を下げる」という対策を打ってもお門違いなのです。
必ずなぜ埋まらないかの問題を明確にし、そこに対する打ち手をスパッと打てるようにしましょう。空室を埋めるという成功体験を積んでいくことで、管理会社とも信頼関係や実績が深まっていきます。
インターネット戦略を強化して埋める
通常、管理会社に客付をお願いすると、大手のポータルサイトや広告などに情報を出してくれると思います。
ただ私は、自分の物件をまとめたホームページをつくって、直接空室を募集しています。
実は、自分のホームページ経由からもで、年間4～6件くらいは募集が決まっているのです。
今の時代、誰でも簡単に無料でホームページをつくれます。
しかも、ワードプレスのようなCMSを使って、プログラミングの知識がなくても、ブログみたいな感覚で、自分で簡単にホームページの運営ができます。もしハードルが高いと感じる方は、アメブロなどのブログサービスを使うのもいいと思います。
今後はインターネットが不動産業界でさらに活用されるようになり、業界の透明化が一気に進んでいくでしょう。一部では、数年後には街の賃貸仲介業者やフランチャイズのような賃貸の店舗がなくなるとさえ言われるほどです。
ですから、今のうちに所有物件の募集条件や空室情報を更新したりするホームページをつくって運営することをオススメします。
大家さんは年配の方も多く、インターネットに疎いという方が大半なので、こういったインターネットを用いた客付なども「やるだけ」で簡単な差別化できます。
こういった小さな工夫や努力であっても、自分よりもひと回り、ふた回り上のご年配の地主の方に勝てばいいビジネスですので、少しの差でも効果は大きいものです。繰り返しになりますが、コツさえつかめば簡単に満室経営はできるので、自信を持って空室を恐れず、不動産投資を始めてください。
藤山大二郎(ふじやま・だいじろう)
株式会社NSアセットマネジメント代表取締役 家賃収入は4000万を超える。2015年独立。現在、6社の会社経営に携わり複数事業の収入も含め年間2億以上の収入を稼ぐ。「誤った不動産投資をさせない」をモットーに、株式会社NSアセットマネジメントを設立。
Source: 株式投資
