サラリーマン大家がアパートで成功するための3つのポイント
サラリーマン大家がアパートで成功するための3つのポイント
忙しいサラリーマンが不動産投資をするなら、手間いらずのアパート経営がおすすめです。ただし、アパート経営で成功するには、失敗パターンを学び、成功するためのポイントについて知ることが重要でしょう。
ここからは、サラリーマンがアパート経営で成功するための3つのポイントについて紹介します。
サラリーマンにアパート経営が向いているワケ
アパート経営は、管理委託契約や一括借り上げシステムを利用すると、基本的にオーナーの仕事はほとんどありません。そのため忙しいサラリーマンにはおすすめの投資といえます。また、アパートは戸数が複数あるため、1戸だけマンションを購入するよりも空室時のダメージが小さくなり、それもおすすめ理由の一つといえるでしょう。
アパート経営の規模によっては副業と扱わない会社も多くあります。実際に経営をする前には就業規則を調べることは必要ですが、多くの場合は投資を行うことができるでしょう。
忙しいサラリーマンが片手間で経営でき、かつ少ないリスクで副収入を得られることを踏まえると、アパート経営はサラリーマンに向いているといえます。
サラリーマンがアパート経営に失敗するパターン
さて、サラリーマンがアパート経営で失敗する典型的なパターンを紹介しましょう。それは、リスクの高い郊外の築古物件を購入するケースです。しかも、全額を借入金で購入するようなパターンです。
このような物件は空室が発生するとなかなか埋まらず、アパートローンの返済に窮することになります。給与の中からアパートローンを返済しはじめると、自宅の住宅ローンがある場合はいつしかそれまで払えなくなり、アパートと自宅の両方を失うことになりかねません。高利回り物件はとてもリスクが高いため、安易に購入することは避けたほうが良いでしょう。
アパート経営で成功するための3つのポイント
ではどのようにしたら失敗を防ぎ、アパート経営を成功させることができるのでしょうか。3つのポイントについて見ていきましょう。
1．立地の良い物件を選ぶ
アパートは、立地の良い物件を選ぶことが鉄則です。立地の良さは、空室を防いでくれるだけでなく、建物が古くなったとしてもアパートの価値を落としにくくしてくれます。
アパート経営における空室リスクや賃料下落リスクなどは、ほとんど立地の良さでカバーできます。最寄り駅からの距離や治安、周辺の生活用施設など、自分が実際に住む目線に立ってチェックすることが重要です。
また、立地が良く空室対策などが必要なければ、オーナーとしても頭を悩ます必要はなくなります。副業で行うのであれば、手間のかからない好立地の物件を選ぶようにしましょう。
2．築浅の物件を選ぶ
中古物件を購入する場合は、なるべく築10年以内の物件を選びます。築10年以内であれば、空室も少なく修繕費もほとんどかからないため、収益性も良くなります。
耐用年数を過ぎていない建物であれば、減価償却ができるため節税効果も期待できます。つまり、支払う税金の負担が少なくなるため、キャッシュフローが良くなるでしょう。
築浅物件は一見すると利回りが低いのですが、減価償却費によって支払う税金が少なくなるため、最終的なキャッシュフローは築古物件よりも良くなることがあります。利回りだけでなく、キャッシュフローも意識して物件を購入するようにしましょう。
3．自己資金を十分に用意する
同じ利回りの物件を購入しても、儲かるかどうかは自己資金の多さによって異なります。借入金が多ければ返済負担は大きくなり、当然その分、手元に残るお金が少なくなります。
さらに、返済負担が大きくなれば、少しの空室が発生しただけでもギリギリの収支となるでしょう。多少の空室が発生しても、悠然と物件を所有できるようにするには、自己資金が多いことが大切です。「儲け」を意識するなら、不動産投資は焦らずじっくりと自己資金を貯めてから投資を行うと良いでしょう。
アパート経営はリスクの高い郊外の築古物件を避け、「立地の良い物件を選ぶ」「築浅の物件を選ぶ」「自己資金を十分に用意する」という3点を意識することがポイントです。成功するための3点を押さえて、賢いサラリーマン大家を目指しましょう。
Source: 株式投資
