不動産投資をするならワンルームVSアパート、どちらを選択？

不動産投資と一言でいっても、さまざまな選択肢があります。ここでは、不動産投資の中でも人気の高いワンルームマンションとアパートの「メリット＆デメリット」を比較してみます。

ワンルームマンションの方がローンを組みやすい

同じ不動産投資でもワンルームマンションとアパートでは、購入する物件の規模が大きく違います。ワンルームマンション経営で購入するのは、「マンションの一室」が一般的です。一方のアパート経営で購入するのは、「アパート丸ごと1棟」です。

中古物件価格の目安としては、首都圏のワンルームマンションの相場は、千数百万円から数千万円です。1棟アパートの相場は、数千万円から数億円になります。物件価格で比べると、アパートに比べてワンルームマンションの方が、数分の1～10分の1程度で済みます。投資額を抑えたい方には、ワンルームマンションの方が合っています。

不動産経営を始めるにあたって、「初期費用をローンでまかないたい」と考える方が大半ではないでしょうか。融資の受けやすさという観点で比較すると、ワンルームマンションに軍配が上がります。ある程度の年収がある方なら、マンションは融資がスムーズに受けられます。

一方のアパートは、物件価格が高いので融資のハードルが上がります。さらに、築年数がたっていると融資を受けにくくなります。これは、「法定耐用年数」という建物の利用可能年数が関わってくるからです。アパートはマンションよりも耐用年数が短いため（木造アパート22年、RC造マンション47年）、融資で不利になるのです。

家賃収入の総額ではアパートの方が有利

その他の材料でも比較検討していきましょう。家賃収入の総額は、所有する部屋数が多いアパートの方が高くなります。とはいえ、アパートの1棟ともなると借入金額も増えるため、融資のハードルが高いという点は留意する必要があります。

立地では、マンションの方が圧倒的に有利です。ワンルームマンションは単身者をターゲットにしているため、首都圏では、通勤に便利な主要駅の駅近にあることがほとんどです。アパートは、駅前から少し離れた低層住宅地や郊外にあることが大半です。「立地が良い＝空室が発生しにくい」ため、ワンルームマンションの方が空室リスクは少ないと考えられます。

利回りでは首都圏は互角、地方はマンションに軍配

最後に、不動産投資の重要な指標である「利回り」で比較してみましょう。利回りとは、物件の購入価格に対するリターンの割合です。年間の家賃収入で割り出した割合を「表面利回り」、この表面利回りに諸費用・運営費を反映して割り出した割合を「実質利回り」といいます。

表面利回り：年間家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回り：（年間家賃収入－運営費）÷（物件の購入価格＋諸費用）×100

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）の「収益物件市場動向年間レポート2017」によると、全国平均ではワンルームマンションの平均利回り7.43％に対してアパートは8.90％で、アパートが僅差で上回っています。利回りでは、ワンルームマンションとアパートは引き分けになります。

地方に目を転じてみると、ワンルームマンションの利回りがやや優勢になります。これは地方にはワンルームマンションの数が少なく、希少価値が高いためだと考えられます。そうはいっても、利回りの差は全体的にわずかです。ただし中には、信州・北陸のようにワンルームマンションが4％近くアパートを上回っているエリアもあるので注意が必要です。

こういったマンションやアパートの特性を正しく理解して、ご自身に合った物件を選択しましょう。（提供：RENOSY）

Source: 株式投資