「2棟目、3棟目はどうする？」中古マンション投資のプロが教える不動産投資「拡大」のコツ
「2棟目、3棟目はどうする？」中古マンション投資のプロが教える不動産投資「拡大」のコツ
不動産投資の目標は物件を所有することではない。1棟所有することは、あくまでそこで生じた不労所得を「いかに維持するか」のための”始まり”でもある。15戸のマンションを保有する著書は、複数の物件を所有することの重要性を指摘する。著者がいう「2棟目以降のマンション購入」のポイントとは何だろうか。
(本記事は、台場史貞著書『私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』=秀和システム、2018年3月7日刊=の中から一部を抜粋・編集しています)
【関連記事 『中古ワンルーム投資』】
・(1)不動産で「月70万以上」稼ぐ男が教える「不労所得ができる」不動産投資6つのルール
・(2)15戸のマンションを保有する著者直伝、「不動産会社選び」7つのポイント
・(3)「2棟目、3棟目はどうする？」中古マンション投資のプロが教える不動産投資「拡大」のコツ
マンション管理組合とのつきあい方
●不正な運営がされていないかチェックすることが重要
投資物件の場合は、「買ったら、運営はお任せ」という面もありますが、それはそのマンションの管理組合の運営が正しく行われていてこそ、の話です。
マンションの管理組合は、1年に1回以上は総会を行われます。総会の案内が総会開催の3週間くらい前にオーナーのもとに届きます。オーナーのなかには見ないで捨ててしまう人もいるようですが、やはり内容は十分チェックしておくべきです。管理会社が自社の利益のためにマンション管理者を巻き込みながら（もしくはマンション管理会社自体が管理者となり）、とんでもない暴走をしてしまうこともあるからです。
もし出席できなくても、総会案内の内容をよく理解して、反対意見があれば同封されている議決権行使書に明確な意思表現をします。また、意思表示したい内容があれば、文面を添えておくだけでも、管理組合への抑止力となります。
遠方のサラリーマン投資家も、できることなら総会に出席して、役員を経験してみるのも、マンション管理の実態を把握する上では重要なことかもしれません。
●実際に総会に出てみて驚くこと
実際に総会に出席してみて驚くのが、出席者の人数です。多くても5人、少ないと2人なんてこともあります。
東京の各区が条例でこれ以上ワンルームマンションをつくらせない規制をかけているのは、そういう理由も背景にあるからかもしれません。つまり、実態としてきちんと管理がなされないものは放置していることにつながるという考えがあるからでしょう。
ただし、これは逆のとらえ方もできます。規制前の中古ワンルームマンションの希少性が、優位に働くこともあるということです。
例を挙げれば、最近は狭いワンルームマンションの建設に規制をかけているため、新築物件はどうしても広くつくらなければならず、結果として価格自体が高くなり家賃設定に苦戦しています。
もし総会のなかで法律的にわからない事象が発生したとき、大きな問題の解決や、管理会社の暴走を防ぐためにも、マンション管理の法律家であるマンション管理士に相談してみるのも一つの方法です。
入居者から退居予定の連絡が入ったときの留意点
●家賃設定は慎重に
ワンルームの不動産投資で、物件を賃貸に回したあと、オーナーにとって大きな仕事になるのが入退居時の対応です。入居者はおおよそ4年くらい（契約は基本2年単位）で退居すると考えていたほうが賢明です。どのように留意しておけばよいか、事前に考えておきましょう。
もし退居予定の連絡が入居者からあったら、最初にすべきことは新たな募集家賃の設定です。退居予定日以降の入居募集を、退去前から開始しなければならないからです。
オーナーとしては家賃を極力下げたくないところですが、長期間入居があったあとや周りの相場とのかい離が大きければ、いくら賃貸管理会社が優秀でも入居者付けに時間がかかります。そうなると、空室期間が長くなることを想定しておかなければなりません。
また、ワンルームの売却時には、そのときの家賃によってマンションの価値が評価されることも多いもの（収益還元法といいますが、詳細は省きます）。そのため、安易に家賃を下げると、マンション自体の売却価格にも影響します。
どうしても家賃を下げたくないのであれば、早期契約者に対する無償入居期間の設定などの”ストロングポイント”を設けることで、バランスをとっていく方法もあります。
また、家賃はすべて値下がり傾向にあるかといえば、必ずしもそうではありません。周辺の開発状況の変化や地価の上昇・交通の利便性の向上などによって、高くなる場合もあります。そこで、更新の際には賃貸管理会社の意見も参考にしながら、周辺相場をオーナー自身が確認しておくことも大切です。
内見に向けたチェック
●お金の算段も重要
家賃設定が決まれば、入居者の退居を待つことなく、次の入居者の募集が開始されます。そして、退居と同時に賃貸管理会社が内装状況を確認し、前の入居者との間で経年劣化部分と旧入居者の責任部分を明確にした上で、入居時に預かっていた敷金と合わせて旧入居者の金銭的負担額が決定されます。
その後、内装の見積もりをとり、旧入居者負担額、敷金を引いた額がオーナーの負担額となります。内装工事はほぼ10日以内に完了し、内部状況の写真が募集広告に載せられることになります。
内見なしに図面だけで入居を決めることは、入居者もなかなかできないものです。その点、内装工事が終われば、次の入居者の問い合わせに対しても内見が可能となり、次の入居者づけが進めやすくなります。
そして条件が合えば、賃貸会社による新入居者の身元調査とオーナーの入居承諾のあと、正式に入居が決定されることになります。
知らない不動産会社からの電話やDMへの対応
●不動産会社の勧誘は止まらない
マンションのオーナーとなってしばらくすると、複数の会社から「新しく物件を買いませんか？」といった内容の電話やDM（ダイレクトメール）が届くようになります。ときに「しつこい！」と思うほど頻繁に連絡してくるケースもあります。
●「面倒だ」と思う場合は、しっかり断る
不動産の所有者の名前と住所は法務局で調べることができ、電話番号も、電話帳への掲載をとりやめていても、相手は古い電話帳をもっているようで、事実上、防ぎようがありません。DMなら、必要な情報だけを保管しておいて捨ててしまえばいいのですが、電話攻勢には正直閉口します。
しつこく電話してきたり、オーナーの不安を煽って売らせようとしたりする営業なども多いようです。興味がなければ、そういった相手に対しては、防御する対処法を知っておきましょう。
項目として挙げると、下記のようになります。
(1)ナンバー非通知や携帯電話番号からの電話は、悪徳業者からの電話に間違いないことを知っておく。
(2)会社名を名乗らず、自分の名字しか名乗らない相手は、まず正式な会社名と所属部署、名字だけでなく名前まで確認してから話す。
(3)「近くに行った際には会えますか？」と2～3回電話しておいて、数週間後急に訪問してきたりする業者の場合は、そういわれた段階で断る。また、絶対に会わないこと。
(4)はっきり「売るつもりがありません」「買うつもりがありません」「名簿から私の名前を削除してください」と申し入れる。
(5)携帯の番号は絶対に教えない。
(6)家族や周りの人に電話に出てもらい、「1年くらい海外出張でいません」と伝えてもらう。
物件を購入した不動産会社主催の行事やセミナーへの参加
●オーナー同士の横のつながりを大切に
不動産会社から物件を購入すると、年に数回、物件購入に関するセミナー以外にも各種のセミナーや懇親会などへのお誘いがあります。セミナーは管理に関すること、確定申告に関すること、相続に関することなど、まさに多種多様です。
そういった購入元が実施する行事には、ぜひ参加してもらいたいと思います。不動産投資は一人で孤独に進めるものではありません。周りを巻き込みながら進めていくものです。別の不動産オーナーや検討者などとの新たな出会いがあるかもしれません。
懇親会には自分の営業担当以外の社員もたくさん出席しているはずですし、とくに懇親会は別のオーナーと横のつながりをもつにはいい機会です。
できれば出会った人たちと名刺交換して、自宅が近ければ、たまに会って意見交換をするのもよい勉強になります。先行している先輩やグループがあれば、仲間に入れてもらうこともできるでしょう。そこを通じた交流によって、ノウハウの一部を自分のものにすることが可能になります。
そして、仲間とのつながりが多くなり、年に数回、定期的に交流の場を設けることができるようにもなれば、情報量やノウハウは飛躍的に増大し、目標への最短距離を通ることが可能になるのです。
次に購入したいエリアについて知識を深めておこう
●次のエリアを実際に歩いてみる
不動産投資が不労所得を得るための有効な手段だと理解できてきたら、「次はどんな物件が買えたらいいかな」と夢が膨らんでくるものです。
関連記事でも述べてきた通り、私が推奨しているのは中古物件です。新築ではなく、すでにある物件のため、ズバリ思いどおりの場所や価格の物件に出会うというわけにはなかなかいきません。それでも、自分のイメージに近い物件を不動産会社から紹介してもらえる機会はあるでしょう。
そのようなときの判断材料とするために、インターネットの物件ポータルサイトで物件をチェックしておくほか、目当ての地域を実際に歩いて、現地の状況を確認しておくことも、不動産で資産を拡大するためには必要な作業の一つです。
その際、スポットで「この場所」と限定しすぎると、候補の物件が不動産会社から出てこなくなってしまいます。そこで、3～4か所の地点を同時に見ておくことが必要です。地図やストリートビューではわかりづらい坂の上り下り、日のあたり具合、道の幅、買い物スポット、学区の様子、騒音、臭いなどが手にとるように確認できるでしょう。
物件選びでは、立地と駅からの時間が大きな決め手となりますが、現地の見学ではその条件だけでは表現されない雰囲気を体験することができます。
●不動産投資の拡大に必要な予備知識として
不動産投資は、よい管理会社と手を組むことができれば、サラリーマンなど本業がある場合も本業を邪魔されることはまったくありません。それが不動産投資の魅力であり、不労所得といわれる理由です。
ただ、その不労所得を得るための下準備ともいうべきことがあります。ただ何もせずにお金が入ってくるわけではなく、お金が入ってくるように用意することもあるのです。そうした面の知識や実務も少しずつ身につけたいものです。
たとえば、毎年、年明けには確定申告をしなければいけません。それは無料の勉強会が各地で行われているため、最初は半日くらいで終わってしまいますが、回数を重ねていけば、不動産投資に関する税務の基礎知識は身についてくるものです。
また、購入後に入居者が退居することもあります。退居後は次の入居までオーナーに家賃が入ってきません（空室保障がある場合はその契約内容による）。退居直後から改装工事が1週間入り、そこから次の入居者の内見が可能になるのですが、その申込み状況について週に1回程度は、管理会社から報告してもらうようにしましょう。
何回かの入居者の入退居をオーナーとして経験すれば、内装や修繕の程度など、そのマンションには、今後どのような対応がオーナーとしては必要なのかもわかってきます。
報告を受けることで、次の入居者付けの担当者レベルの意識もわかるようになります。つまり、積極的にやってもらえるかどうかです。
もし、積極的ではない場合、部屋そのものにウィークポイントがあるケースもあれば、管理（この場合は賃貸仲介）会社の選定ミスということもあり得ます。
そうした知識、人間関係の知恵を身につけていくことも大切なのです。
次の購入方針は借入金の割合を見て決めよう
●一挙に資金を投入した場合には選択肢がなくなる
不動産投資において区分マンション買いが安全なのは、1棟買いのように一挙に資金を投入することなく、少しずつ積み上げていくことができるからです。そのため、借入金の割合に応じて、次の行動に選択肢が生まれます。
一挙に資金を投入した場合にその投資が安全領域に入るための選択肢は、繰り上げ返済の一手しかありません。そして、安全領域に入り込むまでに、金利の上昇や空室の拡大で返済ができなくなれば、その先には破産が待っています。
安全領域に入っていない状態で、仮にキャッシュフローが年間3,000万円あったとしましょう。それでも、そのほとんどを繰り上げ返済に回さなければ、いつまで経っても危険な状態を抜け出すことはできません。つまり、その3,000万円のキャッシュフローは、使うことのできない虚像のお金でしかないのです。
●安全な区分マンション所有を実施する四つの選択肢
一方、積み上げ方式で安全な区分マンションを所有していく上では、借入金の割合に応じて次の1～4の選択肢のなかから行動の指針を選べます。
(1)次の物件を現金で買う
(2)次の物件をローンで購入する
(3)購入済みの物件の残債を繰り上げ返済する
(4)金利の動向や不動産情勢を見ながら待つ
借入金の割合が多いと判断できれば、次の物件を現金購入で検討し、価格的に無理であれば、ローンで購入済みの物件の繰り上げ返済をします。
借入金の割合が少なくなったと判断できれば、次の物件をローンで購入することをめざします。
金利の動向や不動産情勢の見通しが見極められないときは、次の購入の波が訪れるまで待つことも大事です。
このような選択を、状況を見極めながら行っていくのです。
いずれの場合も大事なのは借入金の割合です。1戸目、2戸目なら、また若い人なら多少、借入金の割合が高くなってもいいのかもしれませんが、「定年後の不労所得を」と考え、かつ数戸を積み上げてきたあとならば、前述のように、借入金の割合を40％以下に抑えるようにしていくとよいでしょう。
めざせ！青色申告控除65万円
●10戸を超えれば事業的規模になる
青色申告控除というのは、区分マンションでは概ね10戸以上を所有し、「事業的規模」といわれるまでのレベルに到達した場合、利益から65万円の控除をすることができるという制度です。
税務の基準では「5棟10室の基準」といった言い方がされています。アパートやマンションだと5棟、区分所有だと10室という換算になるでしょうか。それを超えれば、税務では事業的規模と判断されるわけです。
この基準にはメリットもあれば、留意点もありますが、ぜひ事業的規模といわれるようなレベルまで取り組んでいきたいものです。
●控除を受けるメリットと留意点
メリットは、まず控除そのものです。65万円にかかる税金分の手取り金額が増えることになります。控除を受ける人の税率によって異なりますが、33％の税率が適応されている人であれば、手取り金額が21万円余り増える計算になります。
青色申告で65万円控除できる事業的規模になれば、戸数が多い分、確定申告にも手間がかかるものです。そこで、控除により増えた手取り金額を活用して、申告を税理士に依頼するのもいいかもしれません。
留意点としては、青色申告をするには、複式簿記による記帳が必要です。損益計算書と貸借対照表を作成して確定申告の際に提出しなければなりません。
そして、青色申告をはじめる年の3月15日までに「所得税の青色申告書承認申請書」を税務署に提出しておく必要があります。いったん提出すれば、それ以降は自動的に青色申告となります。
なお、複式簿記による記帳をしていても、事業的規模であることが認められなければ、控除額は10万円になってしまいます。
会社を設立しお金に縛られない生き方をめざそう
●会社設立のメリットとデメリット
不労所得がある程度確保できたら、サラリーマンをリタイヤすることをめざして、所属先を確保するため会社を設立しておくのも一つの方法です。
会社設立にはデメリットもありますが、それを大きく超えるメリットがあります。そのメリット・デメリットを挙げると、以下のようになります。
【メリット】
(1)個人事業と法人で利益を分散することで、税金が下げられる
(2)経費で落とせる幅が増える（自動車・携帯電話・出張費用・交際費・会議費など）
(3)給与を低く設定すれば、国民健康保険に安い金額で入ることができる
(4)中小企業小規模共済に年間84万円まで加入できる（全額経費として認められ、受けとりの際にはほとんど税金がかからないため、高金利の貯金と同じ役目となる。ただしサラリーマンとして雇われ、給与をもらっている人は、退職後にしか加入できない）
(5)欠損金は9年間繰り越せる
(6)サラリーマンのリタイヤ後、所属先を確保できる
【デメリット】
(1)たとえ赤字でも、法人住民税の均等割の7万円は毎年支出が必要
(2)会社のお金を自由に引き出せない（会社に個人所有の区分マンションを売却すれば、その金額までは引き出し可能）
(3)税理士費用が必要（実質的に個人事業と違って、税務処理が複雑で困難なため）
●確実な不労所得を得られるメリットとは？
確実に不労所得を得ながらリタイヤすれば、さらに次のような数字では表すことのできないメリットがあります。
(1)時間に縛られない
予定は自分が決めるため、時間を融通できる幅が拡大します。たとえば大家としての仕事を月の最初の1週間に集約し、残りの3週間は休みにすることも可能です。
(2)行動の自由度が飛躍的に増える
極端にいえば、決定権はすべて自分にあるわけですから、イヤな仕事は全部断ってもいいのです。「海外旅行に行くので、その仕事はできません」ということも可能です。
(3)お金に縛られない
個人の考え方によってその金額は異なりますが、自分自身が満足できる不労所得額が確保できれば、「サラリーマンとして給与を受けとらなければ、経済的にやっていけない」というお金の呪縛から解放されます。
ただ、経済的に自由になっても、必ずリタイヤしなければならないというものでもありません。いまの仕事が自分に向いていれば継続することも可能ですし、得られる収入は少額であっても、いちばんやりたい仕事をはじめてみることもできます。
つまり人生の選択肢が、かぎりなく増えていくのです。
もらった以上の知識を他人に返すべき
●与えあう精神が、互いを向上に導く
まず徳を備えよ。これは仏教の教えの一つだそうです。
徳というのは、自分の幸せを載せていく「お皿」のようなものです。そのお皿は、周りの人たちに幸福を与えていく行動により、どんどん大きくなっていくものだそうです。
お皿が大きくなれば、それに伴って自分の幸せが乗る量も大きくなっていきます。自分のお皿がまだ小さいのに、たくさんの幸せを求めても、乗せられる量はかぎられているのです。多くの幸せを求めたければ、先にお皿を大きくしておく必要があります。ときに、お皿がまだ小さいのに、思いがけず多くの幸せが乗ってしまう場合があります。宝くじにあたった場合などがそのいい例でしょう。
もし宝くじにあたった人が、まだ小さなお皿しかもち合わせていないとしたら、それは大変危険な状態だといえます。小さなお皿に天高く積み上げられた幸せは、必ず崩壊へと向かいます。宝くじにあたった人のその後の人生が悲惨なものになったという話はよく聞く話です。
あなたのお皿に乗った幸せは、いろんな人にアプローチして得られたもの。それに自分のもちものを加えて、他の人に、正しいという信念をもって返していくべきでしょう。
それは決して与えるだけでは終わりません。必ず新しい何かが得られるはずです。
最近は私も不動産投資のコンサルティングに近い仕事もしていますが、相手の方から啓発されることもたくさんあります。
台場史貞（だいば・ふみさだ）
1956年、愛知県瀬戸市出身。3度の転職しながら4つの会社を経験。バブル期の前後当時”財テク”と言われていた金融商品を中心に株式・金投資を交えて運用を開始、2004年には安全性を重視した中古マンション投資を開始した。現在15戸のマンションを保有し手取り70万円／月以上の不労所得を得、2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。(株)日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加、相談に来た方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。
Source: 株式投資
