やっぱり東京は強い！未来予想図「NEXTOKYO」にみるマンション経営の極意

マンション経営における収入（売上）は、入居者からの「家賃」によってもたらされます。どれだけシミュレーション上の利回りがいい物件でも、入居者がおらず、かつ想定通りの家賃収入が得られなければマンション経営はうまくいきません。その点、家賃収入はマンション経営の要であるといえるでしょう。

では、家賃はどのようにして決まるのでしょうか。もちろんオーナーが独自の判断で決めることも可能ではありますが、一般的には物件価格から算出されるのが基本です。ちなみに物件価格については、周辺物件の平均値から決まる「取引事例比較法」や、住宅ローンの支払額から算出される「原価法」、利回りに応じて求められる「収益還元法」があります。

このことからも分かるように、より多くの家賃収入を安定的に得るためには、人がたくさん住んでいる人気のエリアで物件を購入するのが得策です。もちろん、物件価格との兼ね合いもありますが、入居者がつきやすいという点を考慮すれば、やはり東京が強いことは間違いないでしょう。特に東京では、2020年の東京オリンピック開催に向けて、「NEXTOKYO」などのプロジェクトも始動しています。

東京の未来予想図「NEXTOKYO」とは

（写真＝yampi/Shutterstock.com）

そもそもNEXTOKYOとは、2020年を見据えた東京都の都市構想のことです。A.T.カーニー日本法人会長の梅澤高明氏をはじめ、元陸上競技選手の為末大氏や社会学者の古市憲寿氏など、幅広い人材がプロジェクトメンバーとして参加しています。スローガンとして掲げているのは、「世界から人材・資本が集まり　世界と共創するTOKYO」です。

設計の基本思想は、次の3項目とされています。

1.「世界一の都市」づくりに向けたTOKYOの魅力度向上と産業育成
2.高齢化時代の健康増進、多様性の包摂などTOKYOの課題解決
3.ボトムアップの創造性の発揮＋既存資産の有効活用（インフラ投資の抑制）

いずれのポイントも、東京の魅力と課題をふまえて考案された、未来志向の思想であることがうかがえます。「東京の強みに甘んじない」「将来に向かって課題を解決する」「さらなる発展を目指していく」ということが特徴です。NEXTOKYOが実現しようとしている未来予想図であり、根底にある思想だといえるでしょう。

目下、最大の注目イベントといえば2020年の東京オリンピックとなりますが、都心部の再開発はその後も続いていく予定です。オリンピックという世界的な祭典を契機に、東京は今後ますます発展していくことが期待されています。次の東京、そしてさらなる未来に向かってNEXTOKYOの発想・思想は、今後も注目されていくことでしょう。

東京オリンピック以降も続く大規模再開発！
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拡大するワンルームマンションの需要

総合不動産サービス大手のJLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社）が2017年に発表したレポート「都市パフォーマンスの解読」によると、確立された都市ランキングで東京都は5位につけています。同じアジアの中で比較しても、4位のシンガポールよりはひとつ下ですが、6位の香港、7位のソウルなどより上位につけているのです。

加えて、すでに言及しているように、2020年の東京オリンピックによって東京都はさらに飛躍する可能性があります。2017年2月のみずほフィナンシャルグループの調査によると、東京オリンピック・パラリンピックに付随する経済効果はおよそ30兆円です。それだけのポテンシャルを秘めた2020年に向けて、東京のさらなる進化が多方面から期待されています。

経済が活性化すれば、人も自然に集まります。事実、2017年12月1日時点における東京都の人口は、推計で1,375万6,063人です。前年同月比で10万人ほど増えている計算となります。全国的に人口減少が進む日本において、これだけの水準で増加している都市は他にありません。ワンルームマンションをはじめとする不動産の需要も、今後、堅調に推移していくと予想されます。（提供：マンション経営online）

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Source: 株式投資